گزارش سه ساله هيئت مديره قرائت شده در مجمع عمومي مورخه 15/08/91

1-سكوت در جلسه:

در صورت سكوت و شنيدن گزارش به بسياري از سؤالات پاسخ داده مي شود.با همهمه و با همديگر صحبت كردن  به هيچ نتيجه اي نخواهيم رسيد.در نهايت به سؤال ها پاسخ مي دهيم.

2-حمايت هاي مديركل:

بهره مندي از كمك هاي بي شائبانه مديركل زندانهاي استان اصفهان در راه اندازي اين پروژه قابل تقدير مي باشد.مديركل زندانها در كليه مراحل اشاره شده نقش فزاينده اي را ايفا كه شايد در صورت عدم توجه ايشان ما هم اكنون در اين مرحله از كار نبوديم، از جمله جلساتي كه ايشان در استانداري، شهرداري بهارستان و عمران بهارستان داشتند موجب تخفيف عوارض شهرداري نزديك به 7 ميليارد تومان شد. پيگيري هاي مكرر ايشان در جذب 300 ميليون تومان وام چند ماهه در ابتداي اين پروژه از سازمان، خود كمك شاياني در ابتداي راه اندازي اين پروژه بود و كمك ايشان به تعاوني در موضوع اختلاف شركت عمران و اداره كل زندانهاي استان، برگزاري جلسه با حضور ايشان و پيگيري روند اجرائي ساخت و ساز هر دو هفته يكبار در محل پروژه، تشكيل جلسات و بازديد پرسنل در محل پروژه با دستور و حضور مديركل و تأييد هيئت مديره و اطمينان خاطر به پرسنل براي ادامه مشاركت.

3-تعامل هيئت مديره با مديرعامل-بازرسان، اداره كل:

هيئت مديره و بازرسان و مديرعامل در طول مدت 3 سال تعامل خوبي داشته و با وحدت نظر امور جاري را به پيش برده اند و كليه مشكلات نيز حل و فصل گرديده است.همچنين هيئت مديره با مديركل محترم و ادارات بازرسي و حفاظت اطلاعات اداره كل و اداره تعاون نيز هماهنگي و همكاري خوبي داشته است.

4- مصوبا ت مالي و گزارشات حسابرسي در مجمع عمومي:

اين شركت تعاوني هرساله اقدام به برگزاري جلسه مجمع عمومي مي نمايد كه هر 3 سال يكبار هيئت مديره و سالانه بازرسين انتخاب مي شوند و گزارش مالي و اقدامات به عمل آمده به اعضاء ارائه مي گردد و در خلال آن جلسات توجيهي براي اعضاء در زندان مركزي و زندانهاي تابعه برگزار گرديده است. هرساله اظهارنامه مالياتي-تراز و بيلان مالي و صورتحساب سود و زيان و عملكرد شركت تعاوني به تأييد هيئت مديره، بازرسان شركت و اداره تعاون رسيده و سپس در مجمع عمومي مطرح و تصويب مي گردد.همچنين هيئت مديره به دليل شفاف شدن صورت هاي مالي، كليه عمليات مالي شركت را از ابتداي تأسيس تا پايان سال 1389 و همچنين سال مالي 90 را به حسابرسان رسمي كشور محول و با ارائه گزارش مثبت حسابرسي مستقل از جريان مالي و روند شركت تعاوني مسكن زندانها اطمينان حاصل و به مجمع عمومي جهت عملكرد مالي گزارش گرديد. در پايان هر سال كليه اقدامات تعاوني بايد طي مراحل قانوني توسط مراجع مذكور تأييد شود.شركت تعاوني مسكن برابر قانون بخش تعاون و اقتصاد جمهوري اسلامي ايران، اساسنامه و مصوبات مجمع عمومي و هيئت مديره عمل مي نمايد.

5- جلسات و پيگيري هاي هيئت مديره:

هيئت مديره از ابتداي تشكيل هر دو هفته جلسه برگزار نمودند و پيگير مصوبات خود بوده است. هيئت مديره در مدت 3 سال نزديك به 140 جلسه و نزديك به 700 مصوبه گذرانده است.صدها جلسات ديگر نيز در شهرداري، عمران بهارستان، سازمان مسكن و شهرسازي، استانداري، بانك ها، بيمه، اداره كل زندانها، نظام مهندسي، در خصوص بررسي نقشه ها و طرح ها در محل دفتر طراحي و پيمانكاران و ... شركت نموده كه نتيجه همه ي اين پيگيري ها در حال حاضر شروع به ساخت و ساز پروژه مي باشد. چنانچه هيچ يك از تعاوني هاي سطح استان تا كنون مجتمع 1000 واحد مسكوني يكجا شروع ننموده اند.

6-سابقه 48 هكتار:

زمين 48 هكتاري از سال 1364 به صورت اجاره از طرف اداره منابع طبيعي به اداره كل واگذار گرديده بود كه در سال 1387 با موافقت سازمان زندانها،  استانداري، وزير مسكن و شهرسازي و مديرعامل شركت عمران بهارستان وقت توافق شد 38 هكتار از اين اراضي به شركت عمران و 10 هكتار به شركت تعاوني مسكن زندانها به شرط پرداخت 3 ميليارد تومان واگذار شود. در اثناء اين واگذاري كليه مسائل و مشكلات ثبتي و ملكي زمين مرتفع و سند 6 دانگ به نام شركت عمران بهارستان صادر گرديد.

7-سابقه 10 هكتار:

پس از انعقاد قرارداد واگذاري در سال 1387 با پيگيري هاي به عمل آمده از ابتداي هيئت مديره در سال 1388 كليه مشكلات ثبتي و ملكي زمين از جمله رفع معارض و جابه جايي زمين در قطعه 48 هكتار انجام شد. بالاخره 10 هكتار زمين در اسفند سال 1389 از سوي شركت عمران بهارستان به شركت تعاوني تحويل شد.

8-پروانه هاي ساخت:

از ابتداي سال 1390 جهت اخذ پروانه هاي ساختماني 1000 واحد مسكوني با شهرداري اختلاف پيدا شد.شهرداري بيش از 7 ميليارد تومان عوارض از شركت تعاوني مطالبه نمود با پيگيري هاي يكساله در استانداري و شوراي شهر اين مبلغ به طور تقريبي به 800 ميليون تومان به صورت تقسيط تقليل پيدا كرد و نهايتاً در اوايل سال 1391 كليه پروانه هاي 1000 واحدي اخذ گرديد.

9-وام 25 ميليارد توماني مهر:

با پيگيري مداوم در سرپرستي بانك مسكن، سازمان مسكن و شهرسازي و شركت عمران براي كليه واحدهاي آپارتماني اين پروژه هر كدام وام 25ميليون توماني در تاريخ 28/04/91 تصويب و قرارداد مشاركت مدني در دفتر اسناد رسمي تنظيم گرديد. وام مذكور 4% و پس از تحويل آپارتمان و به صورت اقساط بلند مدت از عضو بازپس گرفته مي شود كه تا كنون بيش از 3 ميليارد تومان از بانك دريافت و در پروژه هزينه شده است.

10-شروع ساخت و ساز:

مهم ترين اتفاقي كه در سال جاري افتاد پروژه از اوايل سال جاري آغاز به كار نموده كه تا كنون كل كارگاه تجهيز و كل زمين 10 هكتار تسطيح گرديده است.آزمايش مكانيكي خاك و كليه خاك برداري ها انجام و بخشي از سايت 4 طبقه از ستون ها و سقف ها اجرا گرديده است و هم اكنون پروژه در حال فعاليت مي باشد.

11- طراحي نقشه ها:

كليه نقشه ها به متراژ 170 هزار متر مربع در 3 سايت 2 طبقه ، 4طبقه و 6 و 9 طبقه اين پروژه تهيه و توسط نظام مهندسي و شهرداري تأييد گرديده است و كليه عوارضات و بدهي ها به شهرداري، نظام مهندسي، بيمه و آتش نشاني نيز پرداخت گرديده است. در جلسات زيادي نقشه ها مورد بررسي و دقت قرار گرفته و از نظر معماري، سازه و تأسيسات از كيفيت مناسبي برخوردار مي باشد.

12- قرداد ساخت و ساز:

با توجه به قطعي شدن صدور پروانه هاي ساخت و تهيه نقشه ها و مصوب شدن وام، قرارداد ساخت و ساز آماده و به اعضاء اعلام كه بيش از 60% از اعضاء به شركت تعاوني مراجعه نمودند. مابقي نيز بايد تكليف را روشن كنند در صورت عدم مراجعه به هيچ وجه پروژه متوقف نمي شود. چنانچه شركت طرف قرارداد تا 30% و مسكن مهر بهارستان نيز آماده معرفي عضو مي باشد.

13-برآورد قيمت ساخت:

در قرارداد قيمت هر متر ساخت 500 هزار تومان پيش بيني وليكن قرارداد داراي تعديل مي باشد وليكن با عوامل و راهكارهاي موجود پيش بيني مي شود بتوان از تعديل هاي اشاره شده جلوگيري به عمل آورد.

14- مدت اقساط و ميزان پرداخت ها:

مدت قرارداد و تحويل آپارتمان هاي مسكوني 30 ماه است و نحوه پرداخت ها نيز ظرف مدت 30 ماه مي باشد كه اقساط آن هر 3 ماه يكبار پرداخت شود به طوري كه كل مبلغ پرداختي در دو طبقه ها بطور متوسط 60 ميليون تومان، 4طبقه 27 ميليون تومان و 6و9 طبقه 23 ميليون تومان بايد پرداخت نمايد. لازم به ذكر است مبلغ 25 ميليون تومان وام و مبالغ اوليه در هر سايت به مبلغ فوق اضافه مي گردد. ضمناً در صورت عدم انجام تعهدات عضو يا تعاوني بر اساس شرايط عمومي پيمان عمل خواهد شد.

15- موقعيت زمين:

شرايط و موقعيت قرار گرفتن زمين در بهارستان بسيار عالي است. نزديكترين مسير به جاده اصلي اصفهان-شيراز، به ورودي جديد بهارستان و فاصله نزديك با ايستگاه مترو از امتيازات آن مي باشد.همچنين با توجه به اينكه هر پروژه نياز به بورس دارد هيئت مديره تصميم گرفت با انعقاد قرارداد با يكي از همكاران بازنشسته بورس اين آپارتمان ها را فعال نمايد.بديهي است با وارد شدن ساير بنگاه هاي معتمد املاك بورس اين اراضي فعال تر مي شود.

16-دستگاههاي نظارت:

در اين پروژه نظارت توسط مهندسين مجرب و شركت تعاوني رأسآً انجام و نظارت بصورت دائمي و مقيم صورت مي گيرد. كليه صورت وضعيت ها با تأييد دستگاه نظارت بعمل مي آيد. همچنين كليه مصالح خريداري شده توسط دستگاه نظارت و شركت تعاوني مسكن از نظر كيفيت بايد مورد تأييد قرار گيرد. به جز دستگاه نظارت مقيم از طرف شركت تعاوني مهندسين ناظر نظام مهندسي و مهندسين ناظر مسكن مهر شركت عمران بهارستان نيز بر پروژه نظارت عاليه دارند و بايد براي ادامه هر مرحله تأييد نمايند. قراردادهاي نظارت مهندسين ناظر سازه، معماري، تأسيسات، برق و مكانيك جداگانه براي هر بلوك زير نظر نظام مهندسي با آنان منعقد مي گردد.

17-متراژ و مشخصات فني واحدهاي آپارتماني:

مشخصات نسبي آپارتمان ها به طور متوسط از 100 متر مربع كمتر نيستند. در هر طبقه 4 تا 6 واحد مي باشد. داراي آسانسور، راه پله، لابي، پاركينگ و انباري(براي هر واحد جداگانه)، فضاي سبز، فضاي آموزشي و ورزشي، سالن اجتماعات، سيستم گرمايشي پكيج، سيستم سرمايشي كولر تراس، پنجره هاي 2 جداره، نوع اسكلت بتوني و نوع ساخت صنعتي، رعايت سيوينگ انرژي، خدمات تأسيساتي، آب و فاضلاب، برق و گاز. انتخاب پيمانكار پس از قرارداد واگذاري با شركت عمران بهارستان و انعقاد قرارداد با وي و اخذ تعهدات و ضمانت كافي به مبلغ تقريبي 7ميليارد تومان به صورت رهن ملك با اخذ نظر كارشناس رسمي دادگستري كه در محل دفتر اسناد رسمي تنظيم گرديده است.

18-دريافت ها و پرداخت هاي پروژه بهارستان:

كل دريافت ها از پرسنل در پروژه بهارستان مبلغ 990/701/560/60 ريال بوده است كه تا كنون مبلغ 996/346/303/98 ريال براي اين پروژه بهارستان هزينه گرديده است كه مبلغ 000/000/646/37ريال از بانك اخذ گرديده است.مبلغ 250 ميليون تومان نيز بابت هزينه هاي كل 48 هكتار قبل از واگذاري 10 هكتار از شركت تعاوني به اداره كل پرداخت گرديد كه علي رغم به هزينه گرفتن اين مبلغ با هماهنگي هاي به عمل آمده با مديركل محترم زندانهاي استان، آقاي زنجيره اي معاون سازمان و رئيس محترم سازمان مقرر گرديده است كه مبلغ فوق به حساب شركت تعاوني بازگردانده شود.

19- فروش امتياز:

بسياري از اعضاء به دلايل مختلفي قادر به ادامه مشاركت با تعاوني نيستند و از طرفي مدتي نيز مبلغي را بابت امتياز واحد مسكوني به شركت تعاوني داده اند از اين رو در هيئت مديره تصميم گرفته شد كه شرايطي را براي اين گونه اعضاء فراهم آورند كه بتوانند امتياز خود را به شخص ثالث واگذار نمايند يا به فروش رسانند.از اين رو 2 اقدام صورت گرفت اول وام 25 ميليوني موافقت شده به صورت بي نام اخذ گرديد بدين صورت كه آخرين فرد صاحب امتياز را تا نزديك به پايان ساخت و ساز پروژه   مي توان معرفي و در نتيجه شرايط را براي افرادي كه قصد داشتند امتياز خود را به فروش برسانند مهيا نمود كه تعداد قابل ملاحظه اي از اعضاء امتياز خود را از پروژه بهارستان طي مراحل قانوني به فروش رسانده يا واگذار نموده اند. اين تعداد نزديك به 30% بوده كه هم اكنون خريداران، طرف قرارداد شركت تعاوني مي باشند.

20-وام هاي تعاوني:

به جز وام 25 ميليون توماني از اقدامات ديگر شركت تعاوني در اين دوره پرداخت يك مرحله وام براي واحد مسكوني در بهارستان تا سقف 4 ميليون تومان به هر عضوي كه تا كنون وام دريافت ننموده است مي باشد. اين وام هم اكنون با اقساط 36 ماهه و 15% است كه تا كنون بيش از 500 نفر از اعضاء براي وام به بانك ها معرفي شده اند.در ضمن براي 28 نفر از اعضاء فلاطوري يك، هر كدام 8 ميليون تومان و براي 28 نفر از اعضاء فلاطوري دو، هركدام 12 ميليون تومان وام مشاركتي اخذ گرديده است.

21-دريافت پيش پرداخت وام مسكن مهر:

از اقداماتي كه براي راه اندازي ساخت و ساز شده است، دريافت پيش پرداخت از بانك مسكن به ميزان دو ميليارد تومان بود كه با ارائه ضمانت نامه بانكي از بانك توسعه تعاون دريافت و هزينه گرديده و در ادامه يك ميليارد و پانصد ميليون تومان ديگر نيز دريافت خواهد شد.

22-نحوه پرداخت وام مسكن مهر:

پرداخت هاي بانك مسكن همزمان با پيشرفت پروژه به صورت تدريجي آزاد مي گردد. بديهي است با مشاركت اعضاء و پرداخت هاي ايشان وام مذكور نيز آزاد مي گردد.به عبارتي آورده بانك با آورده شركت تعاوني بايد تناسب داشته باشد به همين علت هيئت مديره ضمانت هاي سنگين براي ساخت و ساز و وام مسكن مهر داده اند و اعضاء نيز بايد ضمانت كافي به شركت تعاوني بدهند.

23-آشفتگي بازار مصالح همزمان با شروع ساخت و ساز:

كليه سايت ها 2، 4 و 6و9 طبقه همزمان با هم شروع و پايان پيدا مي نمايد وليكن از ابتداي سال و با شروع ساختمان و لجام گسيختگي مصالح نقطه منفي بود كه پروژه با آن مواجهه گرديد وليكن ساخت وساز متوقف نگرديده و همچنان ادامه دارد.

24-استفاده از متخصصين مشاور:

با توجه به اينكه پروژه بهارستان پروژه بسيار بزرگي مي باشد نياز به مشاوره در امور فني ومهندسي، مالي و حقوقي از كارشناسان با تجربه را طلب مي نمايد كه اين امر در شركت تعاوني مسكن عمل مي شود.

25-فلاطوري يك:

در سال 1386 فلاطوري يك خريداري و اعضاء به تعداد 28 نفر در آن مشاركت نمودند كه زمين خريداري و شروع به ساخت و ساز گرديد كه تا سال 1389 به مدت 3 سال به طول انجاميد و تحويل آنان گرديد. در 7 طبقه، زيرزمين، پاركينگ با متراژ تقريبي 100 متر و با سهم تجاري داراي 2 آسانسور نفربر و باربر، لابي، حياط، هرواحد به صورت مجزا داراي يك پاركينگ و انباري مي باشد.

26-فلاطوري دو:

در سال 1388 فلاطوري دو خريداري و اعضاء مشاركت كننده با همان مشخصات فلاطوري يك شروع و هم اكنون در حال تحويل مي باشد.با اين تفاوت كه ساخت و ساز تمام فلاطوري دو به صورت اماني توسط شركت تعاوني انجام و به پيمانكار واگذار نگرديد كه اين خود به نفع اعضاء شد.قابل ذكر است پروژه هاي فلاطوري يك و دو در اداره تعاون جزء بهترين پروژه هاي مسكوني شناخته شده اند.

27-سيستم امتياز بندي:

نحوه واگذاري آپارتمان هاي مسكوني اعم از فلاطوري و بهارستان بر اساس سيستم امتياز بندي واگذار مي گردد بدين معني كه با احتساب امتياز اوليه ملاك انتخاب واحد مسكوني در هنگام تحويل آپارتمان بسته به ميزان و زمان پرداخت اقساط در طول مدت قرارداد ساخت و ساز مي باشد به نحوي كه در پايان ساخت اعضاء با توجه به امتياز مكتسبه دست به انتخاب واحد مسكوني مي زنند.حتي سيستم امتياز بندي در حدي است كه مي تواند سايت هاي آپارتماني را جابه جا نمايد.

28-تقسيم امتياز:

بايد عرض شود در مدت سه ساله اين هيئت مديره واگذاري امتياز واحدهاي مسكوني بر اساس سيستم امتياز بندي بوده است و جهت تعديل واگذاري هاي قبل سيستم امتياز بندي نيز گستره بيشتري پيدا نموده است به طوري كه با پرداخت هاي به موقع اقساط به صورت جدي امكان جابه جايي سايت نيز وجود دارد.

29-فروش اموال مازاد:

با توجه به خريداري 3 باب مغازه در نزديكي تعاوني و فلاطوري يك، مغازه آن به قيمت كارشناس رسمي دادگستري و قيمت روز به فروش رسيد و قسمتي از هزينه هاي بهارستان را پوشش داد.

30-همكاري رؤساي زندانها:

ضمن تشكر از همكاري رؤساي زندانهاي تابعه پيشنهاد مي گردد با معرفي يك نماينده اعضاء براي تبادل اطلاعات، نامه ها، قراردادها و ساير اقدامات و اطلاع رساني به اعضاء تردد بدون ضرورتي را كاهش و در سرعت امور سودمند خواهد بود.

31-مقايسه تعاوني مسكن با تعاوني هاي مشابه:

از 6 سال قبل كه شركت تعاوني مسكن اقدامات جدي را شروع نموده است و با توجه به عمر اندك اين شركت تعاوني و در مقايسه با شركتهاي تعاوني بزرگتر و قديمي تر در سطح اصفهان به نظر اقدامات مهمي را انجام داده است هرچند كه در اين مدت خالي از اشكال نبوده از اين رو و علي الخصوص در چند ساله اخير هيئت مديره جلسات زيادي براي شفاف سازي و توجيه و اخذ پيشنهادات و راهكارها از اعضاء دريافت و در حد امكان به آن توجه و عمل گرديد.

32-امور جاري در شركت تعاوني مسكن:

در خصوص امور جاري تعاوني هر عضو داراي يك پرونده و كليه مكاتبات ، قراردادها، فيش هاي پرداختي، نقل و انتقالات و ... در آن ثبت و ضبط مي گردد.از اقدامات ديگر تعاوني در اين چند ساله :

1-ايجاد سايت اينترنتي www.maskan-z.com  براي دسترسي به اطلاعات و اخبار تعاوني براي اعضاء .

2-ايجاد سامانه پيام كوتاه s.m.s و ابلاغ و اطلاعيه ها از آن طريق و ايجاد adsl .

3-استفاده از نرم افزار هاي سيستم امتياز بندي، حسابداري، اتوكد مهندسي، شبكه اتوماسيون اداري.

4-استفاده از بانكداري الكترونيك، دستگاه كارت خوان، پرداخت اينترنتي، اطلاعات اينترنتي.

5-بالا بردن امنيت حسابهاي بانكي از طريق اينترنتي و تعامل در بانك هاي عامل.

6-ثبت كليه اوراق پرونده اعضاء در كامپيوتر و امكان دسترسي اعضاء از طريق اينترنت.

7-نقل و انتقال صرفاً در شركت تعاوني و دفترخانه اسناد رسمي.